You are here

Geef ongebruikte woongebouwen een tweede kans!

23 August 2018

Heb je dit nog nooit meegemaakt: je bent in een stad met prachtige oude gebouwen en velen van hen zijn leeg en vervallen? En jij vraagt waarom?

Veel Europese steden hebben te maken met dit probleem: leegstaande woongebouwen (zelfs op groeiende woningmarkten), die beginnen te verslechteren en hun functie verliezen, zelfs op locaties in de binnenstad. Dit komt vaak door een krimpende bevolking, suburbanisatieprocessen of juridische problemen. Vaak worden oudere, verouderde gebouwen getroffen, die tegelijkertijd belangrijk zijn voor de binnenstedelijke structuur, het stadsbeeld en de identiteit van de stad.

Redenen zijn veelvuldig voor de verwaarlozing en leegstand van deze gebouwen, waaronder moeilijke eigendomssituaties zoals een onopgeloste eigendomsstatus, beperkte bekwaamheid of bereidheid van eigenaren om te investeren, meerdere eigendomswijzigingen, speculatie, faillissementen van vastgoedontwikkelaars, grote gemeenschappen van erfgenamen, hypotheekschuld of gebouwen zonder eigenaar.

De verwaarloosde leegstaande gebouwen worden steeds meer een probleem: gedeeltelijk vormen ze een gevaar voor de openbare veiligheid; ze beïnvloedden de naburige eigendommen negatief; de sloop van de gebouwen bedreigt de innerlijke stedelijke dichtheid, de traditionele stedelijke structuur en het historische stadsbeeld. Dit vermindert ook het identiteitvormende effect van de binnenstad voor de burgers.

Dergelijke woongebouwen, in het bijzonder deze met erfgoedwaarden, worden echter steeds meer als een positieve kwaliteit gezien, niet alleen vanwege hun intrinsieke kwaliteiten als ruime en gewaardeerde woonplaatsen, maar ook met betrekking tot hun potentieel voor modern, toegankelijk en betaalbaar wonen in de binnenstad en om ruimte te bieden voor de benodigde functies in de stad.

De oplossingen van Chemnitz!

Chemnitz (DE) heeft met dit probleem te maken gehad. Meer dan 18% van de woningvoorraad was leeg. Het betrof in het stadscentrum locaties in het bijzonder de gebouwen die werden gebouwd tijdens de gloriejaren van de stad in het industriële tijdperk vóór de Eerste Wereldoorlog. De vraag naar moderne en nieuw gebouwde huizen, het overaanbod in de historische huursector en andere redenen droegen bij tot de ernstige verwaarlozing en verval van veel van die oude gebouwen. Dit leidde op zijn beurt tot de hoge leegstand en zelfs sloop van deze gebouwen. De vrije vastgoed- en financiële markten hadden deze gebouwen geen tweede kans gegeven!

Maar de stad Chemnitz reageerde: in 2006 werd, in navolging van een onderzoeksproject naar rendabele renovatie van oude gebouwen door samenwerking tussen gebruikers en eigenaren, de “Agentur StadtWohnen Chemnitz” (Housing Agency Chemnitz) opgericht. Het doel was met name om relevante belanghebbenden te coördineren en alternatieve woningbouwprojecten te ondersteunen om de duurzame ontwikkeling mogelijk te maken van ongebruikte historische flatgebouwen die herstel nodig hebben.

In feite is het 'Housing agency' een adviesdienst (project) voor geïnteresseerde eigenaren van verwaarloosde en/of leegstaande eigendommen, potentiële investeerders en gebruikers die geïnteresseerd zijn in gemeenschappelijke levensvormen en creatieve ideeën voor het latere gebruik van gebouwen. Vanaf het begin van het 'Housing agency' was het zijn taak om te functioneren als een coördinatieorgaan dat eigenaren, potentiële gebruikers, investeerders en lokale autoriteiten met elkaar verbindt en hen gratis consultancydiensten biedt voor de reactivering van de leegstaande appartementsgebouwen in de uitgebreide binnenstad waar de vrije vastgoedmarkt had gefaald.

De diensten worden uitgevoerd door een lokaal particulier stadsontwikkelingsbedrijf, dat deze taak ontving via een openbare aanbesteding door de stad. Het 'Housing agency' vervult taken die niet waren voorzien in het stadsbestuur. Tegelijkertijd worden via het besloten bedrijf (WGS mbh) aanvullende knowhow en werkcapaciteiten verkregen.

Gezien het feit dat de stad Chemnitz meestal niet direct betrokken raakt bij de woningmarkt, bood het particuliere 'Housing agency' de mogelijkheid aan het stadsbestuur om informeel invloed uit te oefenen op de ontwikkeling van gebouwen die een prioriteit zijn om verschillende redenen voor de stad.

7 kernactiviteiten

Om de taak van het 'Housing agency' te vervullen, concentreren zij zich op zeven kernactiviteiten:

  • Identificatie van focusgebieden en gebouwen die moeten worden geïnvesteerd
  • Het verzamelen van relevante gegevens van de gebouwen/monitoring
  • Contact opnemen met de eigenaren van gebouwen
  • Het gebouw op de markt brengen
  • Site bezoeken met geïnteresseerde mensen
  • Eigenaren en potentiële kopers verbinden
  • Kopers begeleiden om contacten te onderhouden met gemeentelijke diensten en andere relevante belanghebbenden

Hoewel de diensten gratis zijn, loont het huisagentschap voor de stad omdat door hergebruik en revitalisering van de gebouwen gemoderniseerde leefruimte wordt gecreëerd, buurten worden opgewaardeerd, belastinginkomsten worden verhoogd en substitutiemaatregelen door de stad worden vermeden.

In de afgelopen zes jaar is het 'Housing agency' de centrale verzamelaar en distributeur geworden van informatie over lege huurkazernes in de uitgestrekte binnenstad van Chemnitz. Het heeft geholpen, verspreid en verbonden op manieren die noch de overheid noch private actoren alleen hadden kunnen bereiken - door voortdurende communicatie met officiële partners uit verschillende segmenten van de stedelijke overheid en de informele, proactieve benadering van de eigenaars, lokale initiatieven en spelers in de onroerend goed markt.

Zo werd in juni 2017 de 'Agentur StadtWohnen Chemnitz' bestempeld als 'URBACT Good Practice' onder de titel 'Woningagentschap voor krimpende steden'. Het URBACT-programma rechtvaardigde dit als volgt:

"Veel steden hebben te maken met het probleem van een verslechterd gebouwd erfgoed met leegstand en functioneel verlies. Het 'Housing agency' als een openbaar project dat wordt uitgevoerd door een privébedrijf biedt een flexibele en proactieve benadering om eigenaars, potentiële investeerders of gebruikers en overheden te verbinden aan de revitalisering van die gebouwen. Positieve effecten zijn de activering van eigenaars of de verandering van eigenaarschap en het kanaliseren van openbare subsidies naar plaatsen waar ze het meest effectief kunnen worden gebruikt ".

Deze Goede Praktijk vertegenwoordigt daarom niet alleen een actuele verbetering voor steden die lijden aan leegstand in de binnenstad, maar ook een goed voorbeeld van nieuwe vormen van samenwerking en intermediaire structuren tussen overheidsinstanties, het maatschappelijk middenveld en het bedrijfsleven die kunnen worden overgedragen aan verschillende contexten.

Het URBACT Transfer Network ALT/BAU

Zes steden in Europa (Constanta, Riga, Rybnik, Seraing, Turijn en Vilafranca) hebben zich aangesloten bij het URBACT Transfer Network ALT/BAU, geleid door de goede praktijkstad Chemnitz, om het goede praktijkmodel van de behuizing agentschap van Chemnitz over te dragen en aan te passen in hun lokale context. Hiervoor zullen de stadspartners binnen 24 maanden Transfer Plans van het good-practice model ontwikkelen en implementeren in hun stad. Het is de bedoeling om te helpen bij heractivering van lege te herstellen woongebouwen, gelegen in of dichtbij de binnenstad. Dit door eigenaren, potentiële investeerders, gebruikers en overheden te verbinden en te coördineren via innovatieve partnerschappen.

Dus in de komende 24 maanden zullen ten minste 6 andere steden in Europa klaar staan ​​om ongebruikte woongebouwen een tweede kans te geven om:

  • de gebouwenvoorraad verhogen voor betaalbare woningen en het leven in de binnenstad,
  • ondersteuning van een sociale mix en integratie van inwoners,
  • verdere achteruitgang en verlies van cultureel erfgoed voorkomen,
  • de negatieve impact, door verwaarloosde gebouwen, op het stadsbeeld en de buurt verminderen

 

Originele tekst: Nils Scheffler (08/08/2018)

Vertaling: Séverine Baert